Mehrfamilienhaus finanzieren trotz Eigenkapital: Warum wir zum Darlehen geraten haben
Ein Kunde baut ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten und bewohnt eine davon selbst. Er hätte die 1,2 Millionen Euro komplett aus Eigenkapital stemmen können. Unsere Empfehlung war trotzdem: Nehmen Sie ein Darlehen auf. Klingt paradox? Ist es nicht. Hier ist die Überlegung dahinter - ehrlich, mit Zahlen und mit einer klaren Warnung.
Unabhängig, seit 1983, Festgehalt statt Provision. Wir denken in Ihrem Interesse - nicht in Abschlüssen.
Ein Beitrag aus der Praxis von Bernd Krause, Geschäftsführer. Mehr zu unserer Arbeitsweise auf der Seite zur unabhängigen Baufinanzierungsberatung.
Wichtig vorab: Wir sind Finanzberater, keine Steuerberater - und dürfen ausdrücklich keine Steuerberatung leisten. Alles, was Sie hier lesen, ist eine bewusst vereinfachte Faustformel, die Ihnen die Logik zeigt. Die konkrete Berechnung gehört in die Hände eines Steuerbüros. Und zwar früh - am besten, bevor die Darlehenssumme feststeht.
Die Ausgangslage: viel Eigenkapital, eine gute Frage
Stellen Sie sich die Situation vor: Sie bauen ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen. Eine davon beziehen Sie selbst, die anderen drei vermieten Sie. Auf dem Konto liegen 1,2 Millionen Euro - genug, um das gesamte Projekt ohne Bank zu finanzieren. Die naheliegende Frage lautet: Warum sollte ich mir Zinsen ans Bein binden, wenn ich es auch schuldenfrei haben kann?
Es ist eine kluge Frage, und die meisten Menschen beantworten sie mit dem Bauch: Schulden sind schlecht, also Eigenkapital rein und fertig. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist das oft auch richtig. Bei einer Immobilie, die Sie ganz oder teilweise vermieten, sieht die Rechnung aber anders aus. Denn hier bekommt das Finanzamt eine Rolle im Spiel - und die sollten Sie nicht verschenken.
Der Fall in Kurzform
Objekt: Mehrfamilienhaus, vier Einheiten
Nutzung: eine Einheit selbst bewohnt, drei vermietet
Eigenkapital: rund 1,2 Millionen Euro vorhanden
Unsere Empfehlung: trotzdem ein Darlehen aufnehmen - in einer Höhe, die steuerlich sauber durchgerechnet ist
Warum ein Darlehen bei Vermietung Sinn ergeben kann
Der Kern ist schnell erzählt: Bei einer vermieteten Immobilie sind die Schuldzinsen steuerlich absetzbar. Sie mindern also Ihre Steuerlast. Bei einer selbst genutzten Wohnung gilt das nicht. Wer eine Immobilie vermietet und komplett mit Eigenkapital bezahlt, verzichtet damit freiwillig auf einen der größten Steuerhebel, den das deutsche Steuerrecht für Privatpersonen überhaupt bereithält.
Dazu kommt ein zweiter Punkt, der oft untergeht: Wer sein komplettes Vermögen in eine Immobilie steckt, hat danach kaum noch Reserven. Ein Darlehen lässt einen Teil des Eigenkapitals frei - für unvorhergesehene Reparaturen, für andere Anlagen, oder einfach als Sicherheitspuffer. Liquidität ist ein Wert an sich. Wie viel Eigenkapital wirklich sinnvoll ist, haben wir übrigens ausführlich im Ratgeber Eigenkapital bei der Baufinanzierung beschrieben.
Die Steuer-Faustformel: was Sie absetzen dürfen und was nicht
Jetzt wird es konkret. Die Grundlogik bei vermieteten Immobilien ist diese:
Sie versteuern Ihre Mieteinnahmen als Einkommen. Dagegen rechnen dürfen Sie im Wesentlichen zwei große Posten: die Schuldzinsen und die Abschreibung auf das Gebäude (die sogenannte AfA). Ganz wichtig, weil hier viele danebenliegen: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Und die Tilgung können Sie nicht absetzen - die ist reiner Vermögensaufbau, kein Aufwand.
Klingt trocken? Dann rechnen wir es an einem vereinfachten Beispiel durch.
Ein Rechenbeispiel (bewusst vereinfacht)
Nehmen wir ein Darlehen von 800.000 Euro zu 4 Prozent Zins. Das sind 32.000 Euro Zinsen pro Jahr. Angenommen, die vermieteten Einheiten bringen 24.000 Euro Miete im Jahr:
| Position | pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen | +24.000 € |
| Schuldzinsen (800.000 € zu 4 %) | -32.000 € |
| Liquiditätslücke vor Steuer | -8.000 € |
| Gebäudeabschreibung (AfA, hier 2 % von 800.000 €) | 16.000 € steuerlich |
| Steuerersparnis durch die AfA (Annahme 30 % Steuersatz) | +4.800 € |
| Effektive Belastung nach Steuer (vereinfacht) | rund -3.200 € |
Auf den ersten Blick sieht es unangenehm aus: 32.000 Euro Zinsen, aber nur 24.000 Euro Miete. Das wären 8.000 Euro, die Sie draufzahlen. Und jetzt kommt der Punkt, den viele nicht auf dem Schirm haben.
Die Abschreibung. Das Gebäude verliert steuerlich gesehen jedes Jahr an Wert - in unserem Beispiel 16.000 Euro. Diese 16.000 Euro tauchen in Ihrer Steuererklärung als Aufwand auf, ohne dass Ihnen ein einziger Euro aus der Tasche fällt. Bei einem angenommenen Steuersatz von 30 Prozent bringt Ihnen allein die Abschreibung also rund 4.800 Euro zurück. Aus den vermeintlichen 8.000 Euro Belastung werden so nur noch etwa 3.200 Euro.
Und in der Realität? Da wird es meist sogar noch günstiger. Denn auch der Zinsüberhang von 8.000 Euro senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen mit. Wir haben das im Beispiel bewusst weggelassen, um die Wirkung der Abschreibung isoliert zu zeigen. Genau solche Feinheiten sind der Grund, warum diese Rechnung in ein Steuerbüro gehört.
Der Haken bei der Eigennutzung: es wird zur Grenzwertrechnung
Jetzt kommt die Komplikation, die unseren Fall besonders macht. Unser Kunde bewohnt eine der vier Einheiten selbst. Und für den selbst genutzten Teil gilt: Den anteiligen Zins dürfen Sie nicht absetzen, und abschreiben können Sie nur den vermieteten Anteil.
Das heißt, Sie können nicht einfach das ganze Gebäude in die Steuerrechnung werfen. Sie müssen sauber aufteilen: Welcher Anteil ist vermietet, welcher selbst genutzt? Nach Wohnfläche, nach Wert, wie genau? Und weil sich Zinsen, Abschreibung und Eigennutzungsquote gegenseitig beeinflussen, wird daraus eine echte Grenzwertrechnung. Steuersoftware kann das gut abbilden - ein Steuerberater kann es besser, weil er auch Ihre persönliche Situation kennt.
Ein oft übersehener Hebel: die Aufteilung von Grund und Gebäude
Sie erinnern sich: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Boden. Deshalb ist es bares Geld wert, wie im Kaufvertrag zwischen Grund und Boden einerseits und Gebäudewert andererseits aufgeteilt wird. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung - und desto größer Ihr Steuervorteil. Diese Aufteilung will also mit Bedacht gemacht werden, nicht nebenbei.
Restnutzungsdauergutachten: mehr Abschreibung, mehr Ersparnis
Es gibt noch einen Weg, die Abschreibung zu erhöhen. Statt des pauschalen Satzes können Sie über ein Restnutzungsdauergutachten nachweisen, dass ein Gebäude eine kürzere verbleibende Nutzungsdauer hat als vom Gesetzgeber unterstellt. Eine kürzere Restnutzungsdauer bedeutet: Sie schreiben pro Jahr mehr ab - und sparen entsprechend mehr Steuern.
Das lohnt sich in der Regel, wenn Sie ein älteres Gebäude kaufen, Faustregel ab etwa 30 Jahren Alter. Wie das funktioniert und wann es sich rechnet, erklären wir im Detail im Ratgeber zum Restnutzungsdauergutachten.
Sie planen selbst eine vermietete Immobilie und fragen sich, wie hoch Ihr Darlehen sein sollte? Diese Frage lässt sich rechnen - gemeinsam, kostenlos und unverbindlich.
Meine Situation besprechenWie hoch sollte das Darlehen denn nun sein?
Jetzt sind wir beim eigentlichen Ziel: der optimalen Darlehenssumme. Grundsätzlich gibt es zwei Wege, sich ihr zu nähern.
Erstens, rückwärts rechnen. Wenn Sie Ihren Steuersatz kennen, können Sie von der gewünschten steuerlichen Wirkung her auf die Darlehenssumme hochrechnen - den Zinssatz gibt Ihnen ja die Bank vor. Ohne Ihren Steuersatz geht das aber nicht. Und hier lauert eine Tücke: Ihr Steuersatz ist nicht in Stein gemeißelt. Kommen durch die Vermietung auf einmal Mieteinnahmen zu Ihrem übrigen Einkommen dazu, kann Sie das in eine höhere Progression schieben. Der Steuersatz, mit dem Sie rechnen, ändert sich also womöglich durch das Projekt selbst.
Zweitens, an der Abschreibung ansetzen. Über ein Restnutzungsdauergutachten lässt sich prüfen, ob die Abschreibung höher ausfällt - was die ganze Rechnung wieder verschiebt.
Ehrlich gesagt: Genau deshalb ist das keine Bierdeckel-Rechnung. Das Zusammenspiel aus Grundstücksaufteilung, Abschreibung, Zinsen, Eigennutzungsanteil und persönlichem Steuersatz ergibt einen Punkt, an dem die Finanzierung steuerlich optimal ist. Diesen Punkt findet man am besten, wenn Finanzberater und Steuerberater früh zusammenarbeiten - der eine kennt die Finanzierung, der andere die Steuer.
Unser klarer Rat: Suchen Sie kurzfristig ein Steuerbüro auf, bevor die Darlehenssumme feststeht. Zu klären ist, wo bei der Aufteilung von Grund und Boden, der Abschreibung und den Zinsen der optimale Darlehensbetrag liegt - damit Sie aus steuerlicher Sicht nicht draufzahlen.
Tilgung clever gestalten: die Strategie nach dem Kauf
Ein Darlehen bei einer Vermietimmobilie führt man anders als beim Eigenheim. Weil die Zinsen ja Ihr steuerliches Ergebnis drücken, ist eine schnelle Entschuldung nicht automatisch das Ziel. Im Gegenteil: Bei Vermietimmobilien lässt sich sehr gut mit niedrigen Tilgungssätzen oder sogar Tilgungsaussetzungen arbeiten.
Der Gedanke dahinter: Sie halten die Rate schlank, legen die Mehreinnahmen und etwaige Steuererstattungen beiseite und sparen so ein Polster an. Zum Ablauf einer Zinsbindung können Sie dann einen frei wählbaren Betrag sondertilgen - immer dann, wenn es steuerlich Sinn ergibt. Sie behalten die Kontrolle, statt sich starr festzulegen.
Und es gibt noch eine elegante Option: Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist können Sie eine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen und den Gewinn schlicht behalten. Ob halten oder verkaufen - Sie haben die Wahl, und genau diese Flexibilität ist Teil der Strategie.
Nicht vergessen: Eine Vermietimmobilie soll Sie nach Steuern nicht belasten - und Sie sollten trotzdem genug Reserven für Reparaturen und Instandhaltung bilden. Rechnen Sie diesen Puffer von Anfang an mit ein. Eine Immobilie, die knirscht, sobald das Dach undicht wird, ist keine gute Immobilie.
Unsere Rolle - und wo sie aufhört
Wir sind ungebundene Finanzberater. Bei der Baufinanzierung heißt das: Wir vergleichen für Sie den Markt und suchen die Finanzierung, die zu Ihrer Strategie passt - nicht die, an der irgendjemand am meisten verdient. Unsere Berater arbeiten auf Festgehalt. Es gibt bei uns keinen Anreiz, Ihnen ein größeres Darlehen aufzuschwatzen, als Ihnen guttut.
Was wir nicht dürfen, ist die Steuerberatung. Deshalb sagen wir es klar: Die steuerliche Feinrechnung macht Ihr Steuerberater. Wir sorgen dafür, dass die Finanzierung dazu passt - Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen beim Bauvorhaben. Am Ende ziehen beide am selben Strang: Ihre Immobilie soll sich rechnen. Wie wir dabei vorgehen, lesen Sie auf unserer Übersicht zur Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung. Wenn Sie noch am Anfang stehen, hilft Ihnen unser Schritt-für-Schritt-Plan zum eigenen Zuhause beim Sortieren.
Häufige Fragen
Warum sollte ich finanzieren, wenn ich genug Eigenkapital habe?
Bei einer vermieteten Immobilie sind die Schuldzinsen steuerlich absetzbar und mindern Ihre Steuerlast. Wer komplett mit Eigenkapital zahlt, verschenkt diesen Hebel. Außerdem bleibt Ihnen mit einem Darlehen ein Teil des Kapitals als Reserve erhalten. Bei einer rein selbst genutzten Immobilie sieht die Rechnung anders aus - dort spricht mehr für einen hohen Eigenkapitaleinsatz.
Welche Kosten kann ich bei einer vermieteten Immobilie absetzen?
Im Wesentlichen die Schuldzinsen und die Abschreibung auf das Gebäude (nicht auf Grund und Boden), dazu weitere laufende Kosten. Die genaue Liste und die Höhe hängen von Ihrer Situation ab - das klärt Ihr Steuerberater. Wir geben hier bewusst nur die Grundlogik wieder, keine Steuerberatung.
Kann ich die Tilgung von der Steuer absetzen?
Nein. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und kein steuerlicher Aufwand. Absetzbar ist der Zinsanteil Ihrer Rate, nicht der Tilgungsanteil. Deshalb arbeitet man bei Vermietimmobilien häufig mit niedrigen Tilgungssätzen und tilgt gezielt über Sondertilgungen.
Was ändert sich, wenn ich eine der Wohnungen selbst nutze?
Für den selbst genutzten Anteil können Sie weder die anteiligen Zinsen absetzen noch diesen Teil abschreiben. Sie müssen das Gebäude also in einen vermieteten und einen selbst genutzten Anteil aufteilen. Dadurch wird die Berechnung zur Grenzwertrechnung, die ein Steuerberater oder eine gute Steuersoftware zuverlässig abbildet.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten und wann lohnt es sich?
Mit einem Restnutzungsdauergutachten weisen Sie nach, dass ein Gebäude eine kürzere verbleibende Nutzungsdauer hat als pauschal unterstellt. Ergebnis: eine höhere jährliche Abschreibung und damit mehr Steuerersparnis. Sinnvoll ist das meist bei älteren Gebäuden ab etwa 30 Jahren. Details finden Sie in unserem Ratgeber zum Restnutzungsdauergutachten.
Wie finde ich die optimale Darlehenshöhe?
Indem man rückwärts rechnet: aus Ihrem Steuersatz, dem Bankzins, der Abschreibung und dem Eigennutzungsanteil ergibt sich ein optimaler Betrag. Weil sich Ihr Steuersatz durch die Mieteinnahmen selbst verändern kann, ist das anspruchsvoll. Wir stimmen die Finanzierung darauf ab, die steuerliche Rechnung liefert Ihr Steuerberater.
Machen Sie als Finanzberater auch die Steuerberatung?
Nein, das dürfen wir nicht und tun wir nicht. Wir zeigen Ihnen die Logik und die Finanzierungsseite, die eigentliche Steuerberechnung gehört zu einem Steuerberater. Am besten arbeiten beide früh zusammen - so passt am Ende die Finanzierung zur Steuerstrategie.
Ihre Immobilie soll sich rechnen - lassen Sie uns die Finanzierung dazu bauen
Ob vermietet, teils selbst genutzt oder klassisches Eigenheim: Wir vergleichen unabhängig den Markt und stimmen die Finanzierung auf Ihre Strategie ab. Kostenlos, unverbindlich und mit Festgehalt statt Provisionsdruck.
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