AfA verdoppeln, fünfstellig Steuern sparen – jedes Jahr
Wer eine ältere Mietimmobilie besitzt, verschenkt mit der Standard-Abschreibung von 2 % oft mehrere tausend Euro Steuerersparnis pro Jahr. Mit einem zertifizierten Restnutzungsdauer-Gutachten unseres Partners Sprengnetter weisen Sie die kürzere Nutzungsdauer beim Finanzamt nach. Neu seit Dezember 2025: Das BMF hat die strikten Hürden aus 2023 aufgehoben – der Nachweis ist jetzt wieder deutlich einfacher.
Worum es bei einem Restnutzungsdauer-Gutachten geht
Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen, dürfen Sie das Gebäude steuerlich abschreiben – die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung). Der Standard ist gesetzlich vorgegeben: 2 % pro Jahr für Gebäude nach 1924, 2,5 % für ältere. Dahinter steht die Annahme, dass ein Gebäude 50 bzw. 40 Jahre genutzt wird.
Das Problem: Diese pauschale Annahme passt in vielen Fällen schlicht nicht zur Realität. Ein Mehrfamilienhaus, das 1965 gebaut wurde, hat heute keine 50 Jahre Nutzungsdauer mehr vor sich. Auch sanierungsbedürftige Häuser oder Objekte mit substanziellen Mängeln werden in der Praxis deutlich kürzer genutzt – und genau das hat steuerlich enorme Konsequenzen.
Der Bundesfinanzhof hat 2021 entschieden: Wenn Sie eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können, dürfen Sie höhere AfA-Sätze ansetzen. Statt 2 % vielleicht 3,33 % bei 30 Jahren Restnutzungsdauer, oder 4 % bei 25 Jahren. Bei einer Gebäudeabschreibungsbasis von 350.000 € sind das schnell mehrere tausend Euro mehr AfA – jedes Jahr.
Kurz und knapp: Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist gegenüber dem Finanzamt nach, dass Ihr Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer hat als die gesetzliche Pauschale. Folge: höhere jährliche Abschreibung, niedrigerer steuerlicher Gewinn, mehr Cashflow. Bei vielen Bestandsobjekten ist das einer der wirksamsten legalen Steueroptimierungs-Hebel überhaupt.
Live-Webinar: Martin Richter und die Sprengnetter-Experten
Aufzeichnung eines Live-Webinars von ImmobilienScout24 mit Martin Richter (Steuerberater und Immobilienprofi) gemeinsam mit den Experten von Sprengnetter. Themen: Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer-Gutachten – beide Hebel entfalten für Vermieter erst zusammen den vollen Effekt.
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Mehr Informationen„Dein AfA-Upgrade: So holst du mehr aus deiner Vermietung" – Live-Webinar-Aufzeichnung von ImmobilienScout24 mit Steuerberater Martin Richter und den Sprengnetter-Experten
Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt das Gutachten?
Damit das nicht abstrakt bleibt – ein realistisches Szenario aus unserer Beratungspraxis:
Mehrfamilienhaus, Baujahr 1968, Gebäudeanteil 350.000 €
Sie haben ein typisches Mehrfamilienhaus geerbt oder gekauft. Der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis (also ohne Grund und Boden) beträgt 350.000 €. Das Sprengnetter-Gutachten bescheinigt eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren.
Standard-AfA (2 %)
7.000 € / Jahr 350.000 € × 2,00 %Erhöhte AfA (3,33 % bei 30 Jahren RND)
11.655 € / Jahr 350.000 € × 3,33 %Differenz: rund 4.655 € zusätzliche AfA pro Jahr. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine jährliche Steuerersparnis von rund 1.955 €. Über die ersten 10 Jahre summiert sich das auf knapp 20.000 € mehr in Ihrer Tasche – ein Vielfaches der einmaligen Gutachtenkosten von 1.149 € (Mehrfamilienhaus bis 1.000 qm) plus 450 € Objektbesichtigung.
Wichtig zu verstehen: Die erhöhte AfA wirkt Jahr für Jahr über die gesamte verbleibende Restnutzungsdauer. Wer 30 Jahre vor sich hat, multipliziert die Ersparnis mit dem Faktor 30 – grob gerechnet sind das in unserem Beispiel rund 58.000 € Steuerersparnis insgesamt. Bei höheren Gebäudewerten oder kürzerer RND wird der Hebel noch größer.
Aktuelle Rechtslage: Nachweis ist seit Dezember 2025 wieder deutlich einfacher
Wer schon einmal mit dem Thema Restnutzungsdauer zu tun hatte, kennt das Hin und Her der letzten Jahre. Jetzt gibt es eine klare Wende – und sie ist gut für Vermieter:
Neu seit 1. Dezember 2025: Das Bundesfinanzministerium hat sein Schreiben aus dem Jahr 2023 aufgehoben. Damit gilt wieder uneingeschränkt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs – keine bindenden methodischen Vorgaben mehr, keine pauschale Beschränkung auf bestimmte Gutachter oder Gutachtenarten. Maßgeblich ist allein, ob der Nachweis sachlich geeignet und nachvollziehbar ist. Quelle: BMF-Schreiben vom 01.12.2025; Bericht bei n-tv.
Die Hintergründe in Kürze:
- BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19): Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass eine kürzere Nutzungsdauer mit jeder geeigneten Methode nachgewiesen werden kann. Eine teure Sonderform des Gutachtens ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.
- BMF-Schreiben vom 22.02.2023: Die Finanzverwaltung hatte daraufhin enge Anforderungen formuliert. In der Praxis verlangten viele Finanzämter „nahezu ausschließlich aufwendige, teure Gutachten nach bestimmten Mustern" – für viele Vermieter war die kürzere Nutzungsdauer faktisch kaum noch durchsetzbar (Daniela Karbe-Geßler, Bund der Steuerzahler, in n-tv 14.01.2026).
- BMF-Schreiben vom 01.12.2025: Kurskorrektur. Das Schreiben aus 2023 ist aufgehoben. Wieder gilt: technischer Zustand, wirtschaftliche Entwertung, bauliche Mängel oder rechtliche Nutzungseinschränkungen können stärker berücksichtigt werden – ohne formale Hürden der Finanzverwaltung.
Was das praktisch bedeutet: Sie können nun wieder einfacher und mit deutlich besseren Erfolgsaussichten eine verkürzte Restnutzungsdauer durchsetzen. Wichtig bleibt: Das Gutachten und der Gutachter müssen fachlich qualifiziert sein. Genau dafür steht Sprengnetter – mit Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024, der formal höchsten Qualifikationsstufe für Immobiliengutachter.
Bernds Einschätzung: Wir sehen die Aufhebung des 2023er Schreibens als das, was sie ist: ein klares Signal pro Vermieter. Wer sein RND-Gutachten bisher hinausgeschoben hat, weil die Akzeptanz unsicher schien, sollte das Thema jetzt anfassen. Die Rahmenbedingungen waren in den letzten zehn Jahren nicht günstiger.
Stand: Mai 2026 · Rechtsgrundlagen: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG; BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19); BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (aufgehoben); BMF-Schreiben vom 01.12.2025. Diese Seite ersetzt keine steuerliche Beratung. Konkrete steuerliche Auswirkungen besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Nicht jede Immobilie profitiert gleich stark. Aus unserer Praxis lohnt sich das Gutachten besonders, wenn mehrere der folgenden Punkte zutreffen:
Wann ein RND-Gutachten finanziell Sinn ergibt
- Baujahr vor 1990 (je älter, desto größer in der Regel der Hebel)
- Sichtbarer Modernisierungs- oder Sanierungsstau
- Einfache Bauweise, schlichte Ausstattung oder bekannte Baumängel
- Gebäudewertanteil über 200.000 € (darunter wird die Rentabilität knapper)
- Sie zahlen einen relevanten Grenzsteuersatz (ab ca. 35 %)
- Sie wollen die Immobilie noch mindestens 5–10 Jahre halten
- Eine sauberer Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude liegt vor oder wird mit erstellt
Bernds Praxistipp: Wer eine Immobilie gerade erst gekauft hat, sollte das Gutachten nicht zu lange aufschieben. Je früher die erhöhte AfA greift, desto mehr Jahre profitieren Sie. Auch ein nachträglicher Ansatz ist grundsätzlich möglich, aber mit Mehraufwand verbunden. Unser Tipp: Bei Kaufvorhaben das Gutachten parallel zur Finanzierung einplanen.
Warum wir Sprengnetter empfehlen
Wir haben in den letzten Jahren verschiedene Anbieter von Restnutzungsdauer-Gutachten gesichtet. Unsere Erfahrung mit Sprengnetter ist klar die beste – nicht zuletzt, weil die Gutachten in der Praxis von den Finanzämtern weitgehend reibungsfrei anerkannt werden. Zu den Eckpunkten:
98,5 % Anerkennungsquote
Praktisch jedes Gutachten wird von den Finanzämtern direkt akzeptiert. Bei Rückfragen unterstützt die Sprengnetter-Fachabteilung kostenfrei mit Stellungnahmen.
Geld-zurück-Garantie
Wird das Gutachten ausnahmsweise final nicht akzeptiert, gibt es das Geld zurück. Voraussetzung ist die Beauftragung mit Ortsbesichtigung – sicherheitsfrei für Sie.
DIN EN ISO/IEC 17024
Alle Sachverständigen sind durch die Sprengnetter Zertifizierung GmbH zertifiziert, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert ist – der für Gutachten relevante Standard.
14 Tage Bearbeitungszeit
In der Regel 14 Tage von Datenerfassung und Besichtigung bis zur Gutachten-Übergabe – schnell genug, um es bei der nächsten Steuererklärung einzureichen.
200+ Sachverständige bundesweit
Für die Objektbesichtigung steht ein bundesweites Netz qualifizierter Sachverständiger zur Verfügung – auch in den Regionen, in denen Spezialisten sonst rar sind.
Kostenloses Anschreiben fürs Finanzamt
Auf Wunsch erstellt Sprengnetter ein vorformuliertes Anschreiben für das Finanzamt – das spart Ihnen oder Ihrem Steuerberater Zeit beim Einreichen.
FSL × Sprengnetter
Der Fairsicherungsladen ist offizieller Partner von Sprengnetter. Wir vermitteln keine reinen Produktverkäufe – wir kennen den Prozess, die Sachverständigen und die Standards. Wenn Sie über uns einsteigen, erhalten wir eine Vermittlungsvergütung von Sprengnetter; für Sie selbst entstehen dadurch keine Mehrkosten. Die Preise sind identisch mit dem direkten Einstieg bei Sprengnetter.
Jetzt prüfen: Lohnt sich ein Gutachten für Ihre Immobilie?
Beantworten Sie ein paar kurze Fragen zu Ihrer Immobilie – Sie erhalten direkt eine erste Einschätzung, ob eine verkürzte Restnutzungsdauer realistisch ist und welche Steuerersparnis darin liegt. Keine Anmeldung nötig, kein Risiko.
Falls der Quickcheck nicht lädt (z. B. wegen Cookie-Einstellungen): direkt im Sprengnetter-Portal starten →
Wenn die Ersteinschätzung positiv ausfällt – das sind die Preise für das Vollgutachten:
So läuft Ihr Restnutzungsdauer-Gutachten ab
Quickcheck (kostenlos)
Sie geben online Eckdaten zur Immobilie ein. Innerhalb weniger Minuten erhalten Sie eine Ersteinschätzung, ob sich ein Vollgutachten lohnt – ohne jede Verpflichtung.
Gutachten beauftragen
Über das Sprengnetter-Portal beauftragen Sie das Gutachten mit Geld-zurück-Garantie. Sie laden Unterlagen hoch, ein zertifizierter Sachverständiger besichtigt das Objekt vor Ort.
Gutachten erhalten
In der Regel innerhalb von 14 Tagen erhalten Sie das fertige Gutachten – inkl. optionalem Anschreiben fürs Finanzamt. Sie geben es bei der Steuererklärung mit ab.
Bereit für die Ersteinschätzung?
Quickcheck starten, in wenigen Minuten die Größenordnung Ihrer Steuerersparnis erfahren – ohne Risiko, ohne Verpflichtung.
Quickcheck starten →Was kostet das Gutachten?
Die Preise für die Sprengnetter-Gutachten sind transparent und richten sich nach dem Objekttyp. Alle Preise sind inkl. MwSt. und steuerlich als Werbungskosten absetzbar – die Investition reduziert sich also weiter über Ihren persönlichen Steuersatz.
| Objekttyp | Preis | Mit Ortsbesichtigung* |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 899 € | 1.349 € |
| Ein- oder Zweifamilienhaus | 899 € | 1.349 € |
| Mehrfamilienhaus bis 1.000 qm | 1.149 € | 1.599 € |
| Mehrfamilienhaus über 1.000 qm | auf Anfrage | auf Anfrage |
| Wohn- & Geschäftshaus (bis 70 % gewerblich) | 1.499 € | 1.949 € |
* Ortsbesichtigung 450 € inkl. MwSt. Empfohlen für hohe Anerkennungswahrscheinlichkeit; Voraussetzung für die Geld-zurück-Garantie. Stand: Mai 2026 · Preise gemäß Sprengnetter Property Valuation Finance GmbH, Änderungen vorbehalten.
Praktisches Verhältnis: Das Gutachten amortisiert sich bei einem typischen Mehrfamilienhaus üblicherweise im ersten Jahr – jede weitere Jahresersparnis ist reiner Cashflow-Gewinn. Zusätzlich sind die Gutachtenkosten selbst als Werbungskosten bei der Vermietung absetzbar.
Ergänzend: Kaufpreisaufteilung
Das Restnutzungsdauer-Gutachten entfaltet seinen vollen Effekt erst zusammen mit einer korrekten Kaufpreisaufteilung – also der Trennung des Kaufpreises in den abschreibbaren Gebäudeanteil und den nicht abschreibbaren Anteil für Grund und Boden.
Viele Finanzämter setzen den Bodenanteil tendenziell hoch an, was die AfA-Basis drückt. Eine professionelle Kaufpreisaufteilung kann den Gebäudeanteil – und damit Ihre Abschreibung – realistisch (und nachweisbar) erhöhen. Sprengnetter bietet auch hierfür zertifizierte Gutachten an. Wenn Sie eine Immobilie gerade gekauft haben oder demnächst kaufen, ist die Kombination aus Kaufpreisaufteilung + Restnutzungsdauer-Gutachten oft die wirksamste Kombination, um die steuerliche AfA-Basis maximal auszuschöpfen.
Tipp: In der Live-Webinar-Aufzeichnung weiter oben erklären Steuerberater Martin Richter und die Sprengnetter-Experten den Zusammenhang von Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer ausführlich. Wenn Sie beides parallel angehen wollen, sprechen Sie uns vor der Beauftragung an – wir helfen, die sinnvolle Reihenfolge mit Ihrem Steuerberater abzustimmen.
„Die Standard-AfA von 2 % stammt aus einer Zeit, in der Häuser noch wesentlich länger gleich genutzt wurden als heute. Wir haben in den letzten Jahren bei vielen Mandanten gesehen, was ein gutes Restnutzungsdauer-Gutachten ausmacht – fünfstellige Mehrersparnis allein im ersten Jahrzehnt ist eher die Regel als die Ausnahme."
Sein Ansatz: Steueroptimierung im Bestand gehört zur ehrlichen Vermögensberatung dazu – nicht nur die Frage, was Sie als Nächstes kaufen sollen, sondern auch, was Ihr Bestand tatsächlich leistet.
Gesamtbetreuung gewünscht?
Wenn Sie nicht nur das Gutachten beauftragen, sondern Ihre Immobilien- und Steuerstrategie als Ganzes durchdenken wollen – sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten
Es ist ein vom zertifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten, das die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer Ihrer vermieteten Immobilie nachweist. Liegt diese unter der pauschalen gesetzlichen Annahme (meist 50 Jahre), dürfen Sie höhere AfA-Sätze ansetzen – mit deutlich höherer jährlicher Steuerersparnis.
Besonders für ältere Bestandsimmobilien (Baujahr vor 1990), Objekte mit Sanierungsstau oder einfacher Bauweise, einen Gebäudewertanteil über 200.000 € und einen relevanten persönlichen Grenzsteuersatz (ab ca. 35 %). Der Quickcheck gibt Ihnen in wenigen Minuten eine kostenlose Ersteinschätzung, ob sich das Vollgutachten für Ihre konkrete Immobilie lohnt.
Das hängt von Gebäudewert, Restnutzungsdauer und Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 350.000 € Gebäudeanteil und 30 Jahren Restnutzungsdauer (statt 50 Jahre Standard) sind das rund 4.655 € mehr AfA pro Jahr – bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das etwa 1.955 € jährlicher Steuerersparnis. Über 10 Jahre summiert sich das auf knapp 20.000 €. Die genaue Größenordnung zeigt der Quickcheck.
Erheblich – und zwar zu Gunsten der Vermieter. Das BMF-Schreiben vom 01.12.2025 hebt das restriktive Schreiben aus 2023 vollständig auf. Es gibt keine bindenden methodischen Vorgaben mehr durch die Finanzverwaltung und keine pauschale Beschränkung auf bestimmte Gutachter oder Gutachtenarten. Wieder gilt uneingeschränkt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: Jeder sachlich geeignete und nachvollziehbare Nachweis ist zulässig. Wichtig bleibt, dass das Gutachten und der Gutachter qualifiziert sind – etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
Bei Sprengnetter liegt die Anerkennungsquote bei 98,5 %. Voraussetzung ist insbesondere die Beauftragung mit Ortsbesichtigung – dafür greift dann auch die Geld-zurück-Garantie. Bei Rückfragen des Finanzamts unterstützt die Sprengnetter-Fachabteilung kostenfrei mit Stellungnahmen. Reine Online-Pauschalgutachten ohne Besichtigung werden zunehmend abgelehnt.
Eigentumswohnung und Ein-/Zweifamilienhaus: 899 € (inkl. MwSt.). Mehrfamilienhaus bis 1.000 qm: 1.149 €. Ortsbesichtigung zusätzlich 450 €. Bearbeitungszeit in der Regel 14 Tage ab vollständigen Unterlagen und Besichtigung. Die Gutachtenkosten sind bei vermieteten Objekten als Werbungskosten absetzbar.
Grundsätzlich ja, solange die Steuerbescheide noch nicht bestandskräftig sind oder ein Vorbehalt der Nachprüfung besteht. Die konkreten Möglichkeiten und Fristen besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater. Wichtig: Wer früh ansetzt, profitiert über mehr Jahre – aber auch nachträgliche Ansätze sind in vielen Fällen möglich.
Die AfA bemisst sich am Gebäudeanteil (nicht am Grund und Boden). Eine professionelle Kaufpreisaufteilung optimiert die Höhe der AfA-Basis, das Restnutzungsdauer-Gutachten optimiert den Prozentsatz. Beide Hebel wirken multiplikativ – wer kann, sollte sie nach Möglichkeit kombinieren. Sprengnetter bietet auch Kaufpreisaufteilungs-Gutachten an.
Ja. Wir und Sprengnetter erstellen das Gutachten und können auf Wunsch ein Anschreiben für das Finanzamt vorbereiten. Die steuerliche Erklärung selbst (Anlage V, korrekter Ansatz der AfA, weitere Werbungskosten) bleibt Sache Ihres Steuerberaters. Wir und Sprengnetter sind keine Steuerberater und ersetzen diesen ausdrücklich nicht.
Wir sind offizieller Partner von Sprengnetter. Sie können das Gutachten direkt im Sprengnetter-Portal beauftragen – über unseren Partner-Link erhalten wir eine Vermittlungsvergütung, ohne dass für Sie Mehrkosten entstehen. Wer eine umfassende Beratung zur Immobilien- und Vermögensstrategie wünscht, kann zusätzlich auf uns zugehen; das ist optional und keine Voraussetzung für das Gutachten selbst.
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